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审慎看楼市 避非理性亢奋_星岛社论_新闻_星岛环球网

《星岛日报》12月31日发表题为“审慎看楼市 避非理性亢奋”的评论文章,全文内容如下:

差饷物业估价署在接近除夕时发表楼市继续强劲的数据,今年不止是住宅楼宇租售齐升,工商业单位亦表现不俗,政府卖地更迭破纪录,房地产市道基本上全面好景,进一步令市民预期楼价会坚挺进入二○一八年,令两个月后即将发表预算案的财政司司长陈茂波为市民置业安居困难自叹「寝食难安」。

根据差估署公布今年十一月的楼价和租金指数,住宅价格按月上升百分之一点○八,创下二十个月连升的历来最长升浪,其间升幅逾两成七,而单以今年头十一个月计,已升逾一成二,连续十三个月破顶。租金方面虽然按月只微升百分之零点五,但水平同样创下新高,连升十二个月,年内累计升幅逾百分之七。

除了住宅价格升幅骄人,工商铺表现亦不俗,虽然部分旺区铺王无复零售市道最旺年代的天价租金,但是整体而言铺租已大致企稳,中环写字楼租金则升了百分之七点五,全年工商铺交投升约五成,酒店交投是二十年来最多,而逾亿元的大手工厦成交多了五成,至于中环中心七成半业权以逾四百亿元成交,更创下历来最大宗单幢物业成交的纪录。

政府狠招面对两难

在这种炽烈的气氛下,发展商继续看好后市,政府卖地收入进帐丰厚,首度突破一千二百亿元,当中美利道停车场大厦的商业用地每方呎楼面价高至五万多元,而金额最大的地皮成交则是启德一幅商业酒店用地,成交价达二百四十六亿元,住宅用地则两度破顶,还有大型地产商不惜补价二百二十亿元来发展两块地皮。

楼市持续好景,有发展商预计明年楼价升幅仍属可观,以进一步推高市场预期。这种市场预期,除了受部分新盘热卖和部分优质二手盘纷纷成为"楼王"的气氛带动外,还因为部分市民觉得政府在压抑楼市方面难再有狠招可出,连行政长官林郑月娥早前都感叹连番"辣招"未收到预期效果。

市场预期审慎乐观

当然,如果没有印花税和银行收紧按揭成数等招数,楼价可能更加炒得天高,但是,这些招数的副作用是大大提高了市民首次置业的门坎,楼价高企,买二手楼动辄要付几十万甚至过百万元首期,不少人惟有去买发展商肯提供九成按揭的一手楼,这又令一手市场更加供不应求,促成楼价节节上升。

政府如果再"加辣",市民恐将更难"上车",如果向首次置业自住者提供补贴,或者降低他们的首期门坎,却又可能成为楼价进一步上涨的推手。故此,最王道的做法,仍是增加供应,包括推出更多首置上车盘和居屋等资助房屋,同时开拓更多土地建屋。

今年楼价飙升,市民普遍觉得楼价难跌,有发展商见猎心喜,加价加推,同一个楼盘年尾推出的价钱比年初高五成,测试市场的承接力,不过市场反应冷淡,去货极慢,显示买家无论置业自住或投资都不愿意盲目高追。

由于政府增加卖地所建成的新楼日多,新一年平均差不多每月都有全新盘推售,再加上银行很可能增加最优惠贷款利率,这些因素,都有助纾缓楼价升势,令市民对楼市的预期维持在审慎乐观,避免产生非理性亢奋。

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